신당5동에 가려던 길이었다. 도심 마라톤으로 버스가 우회해 답십리 현대시장 앞에 내렸다. 시장에서 남동쪽으로 270m, 자동차부품중앙상가가 가동에서 라동까지 블록을 둘러싸고 그 틈에 빌라가 끼어 있는 벽돌조 저층 골목이다. 답십리동 전체로 보면 전용 20평대 구축 빌라가 3억대, 같은 크기 아파트 전세는 4억대다. 다만 구역 안에서는 열두 달째 빌라 매매가 없다. 재개발은 하나가 아니었다. 황물로15길 하나를 사이에 두고, 남동쪽 상가는 「답십리자동차부품상가 도시정비형 재개발정비사업」이 사업시행인가까지 갔고, 북서쪽 주거 블록은 「신속통합기획 후보지」로 연번을 받은 단계다. 계획에 없던 동네를 무작정 걸어봤다.

걸은 경로

걸어본 동네

구역 밖 버스에서 내려 처음 본 건 「답십리 현대시장」 글자를 세운 조형물이다. 늘 오후에 왔던 시장인데 오전은 처음이다. 안으로 들어가니 셔터가 대부분 내려가 있고, 문을 연 점포에도 사람이 거의 없다. 통로 가운데 「옹심이·찹쌀가루·맵쌀가루 판매합니다」라고 쓴 손수레가 바로 보인다.

구역 밖 셔터가 반쯤 내려간 치킨집. 유리창에 「임대」가 붙어 있다. 늘 점포가 가득 차 있던 곳이라 이 안내가 익숙하지 않다. 지나가며 두 곳을 봤다.

구역 밖 조금 더 가면 「답십리 현대시장 고객센터」다. 시장과 어울리지 않는 건물이다. 뒤로도 옆으로도 아파트다 — 시장이 아파트에 둘러싸여 있다.

구역 경계 시장을 빠져나와 임장하려던 곳에 닿았는데, 처음 마주한 건 주택이 아니었다. 벽에 「다동」이라고 쓰인 건물이 바로 보이고, 재개발 관련 현수막이 걸려 있다. 한 블록 돌면 「라동」 바로 앞에 탑차와 포터가 줄지어 서 있다. 주말 오전인데 빈자리가 거의 없다. 그 안쪽 구역에는 지붕 위로 교회 첨탑이 솟고, 공업사 건물이 꽤 많이 보인다.

구역 안 주택을 찾아서 「부품상가6길」 표지판을 따라 무작정 들어갔다.

구역 안 골목 폭이 엄청 좁다. 차가 들어오기 힘들어 보이고, 주차를 하면 차가 오가기 힘들어 보인다. 그다음은 어깨가 양쪽 벽에 닿을 만큼 좁고, 그다음은 손수레 하나가 놓여 있어 더 좁다. 이사하는 날 사다리차가 어디까지 들어올지 모르겠다. 주택 골목인데 지게차가 셔터 앞에 세워져 있고 그 옆에 마대가 쌓여 있다.

구역 경계 「황물로15다길」을 기준으로 분위기가 사뭇 다르다. 왼쪽은 낮은 상가와 빌라, 오른쪽은 담장과 소나무 너머 고층 아파트다. 오른쪽은 이미 바뀌었고 왼쪽만 남아 있다. 여기도 곧 바뀌겠다는 생각이 들었다.

구역 안 이곳저곳 돌아다니다 보면, 주택 사이에 백반집이 은근히 있다. 여기 「분짜킴」에서는 분짜와 쌀국수를 판다. 베트남 음식점이고 옆에 하노이 맥주 광고가 붙어 있다. 느낌에 주변 공업사에 외국인 노동자가 있어서 수요가 있지 않을까 한다. 일요일 오전이라 문이 닫혀 있었고 손님은 못 봤다.

구역 경계 현수막은 자동차 상가 방면 바로 앞 골목 위에 걸려 있었다. 「답십리 최고의 랜드마크 단지로 보답하겠습니다 — 효성중공업(주)」 자동차 상가 쪽은 재개발이 어느 정도 진척된 것처럼 보였다. 왼쪽은 벽돌 다가구, 오른쪽은 택배 탑차와 적재된 팔레트다. 주거와 물류가 한 길을 쓴다. 다른 면으로 돌면 컨테이너를 실은 트레일러가 길에 세워져 있다.

구역 밖 가동에서 라동까지, 이 건물이 내가 걸은 블록을 둘러싸고 있다. 길을 건너 정면에서 봤다. 지붕선에 「자동차부품중」, 그 아래 층에 「가동」이 붙어 있다. 뒤로 신축 고층 오피스텔 한 채가 서 있다. 낡은 상가와 새 건물이 한 프레임에 들어온다. 주상복합이 들어오면 이 많은 공업사와 공업용 차들이 어디로 갈지 궁금하다.

구역 안 공업사 사이에 공원이 있다. 표지판에 「쉼터 어린이공원」이다. 안에는 나무 놀이집과 놀이기구가 있고, 일요일 오전 아홉 시에 아무도 없었다. 공원이 길보다 한 단 높다. 데크에서 내려다보면 상가 마당의 팔레트와 차들이 보인다. 오르는 쪽은 계단이고 그 왼쪽에 나무 경사면이 붙어 있다. 이런 자리에 어린이공원이 있는 것이 신기하다.

구역 안 그리고 「장답경로당」도 바로 옆에 보인다. 주변에 「24시 편의점」이 있는데 체인이 아니었다. 구역 안을 걷는 동안 눈에 띈 편의점은 이 하나였다.

구역 밖 큰길로 나오니 공인중개사사무소 한 곳이 영업을 하지 않고 있다. 재개발이 진행되는 동네에서 부동산이 문을 닫은 건 처음 본다. 거래가 그만큼 없어서인지 개인 사정인지는 모르겠다.

걸어보고 정리하면

큰길에서 한 겹 들어가면 빌라가 아니라 공업사가 먼저 나온다. 자동차부품중앙상가가 구역을 둘러싸고 있다.

주거 자체가 적다. 그 틈에 주택이 겨우 보인다. 걷는 동안 마주친 사람은 작업복 입은 공업사 직원 몇 분뿐이었다. 일요일 아침이라 소음도 없었다 — 다만 셔터가 내려가 있어서다.

평일 낮은 못 봤다. 지게차가 골목에 세워져 있고 컨테이너가 길 옆에 놓인 블록이 평일 낮에는 어떻게 돌아가는지 궁금하다.

그런데 최소한은 있다. 공업사 사이에 쉼터 어린이공원이 있고 장답경로당이 있다. 24시간 편의점이 하나, 골목에 밥집도 있다. 눈에 띄는 건 그게 다였다 — 딱 있어야 할 것만 있고 그 이상은 없다. 체인 편의점도, 카페도, 프랜차이즈 간판도 걸어다녔을 때는 못 봤다.

여기서 살면 장은 시장에서 봐야 할 것 같고, 나머지는 동네 밖으로 나가야 할 것 같다.

현수막은 자동차 상가 주변에만 걸려 있고, 구역 안 주택 쪽에는 아직 별다른 기색이 없다. 걸어서 본 것으로는 재개발이 상가 쪽 하나였다.

생활 인프라

구분	항목	유무	확인한 것
장보기	전통시장	○	답십리 현대시장 270m — 일요일 아홉 시엔 대부분 닫혀 있었다
	마트·편의점	○	편의점 7곳(최근접 CU 193m) · 노브랜드 326m · 대형마트는 없다
	핵심 프랜차이즈	△	넷 중 둘 — 올리브영 314m · 다이소 411m · 스타벅스와 맥도날드는 600m 안에 없다
보육·학교	어린이집·유치원	?
	학교	○	군자초등학교 238m — 중·고 거리는 모르겠다
의료·위생	병원·약국	○	영동병원 232m · 우리약국 222m(간판 확인) — 소아과가 있는지는 모르겠다
	목욕탕	?
	빨래방	○	단추구멍 296m — 코인빨래방인지 세탁소인지는 모르겠다
행정·금융	관공서	○	장답경로당이 구역 안(간판·「무더위 쉼터」 스티커) · 답십리5치안센터 219m · 4동문고 301m · 2동주민센터 305m · 우체국 430m
	은행·ATM	?
이동·주차	대중교통	○	버스 자동차부품상가 143m · 부속상가 219m · 고미술상가 244m · 답십리역 589m
	공용주차장	△	343m에 한 곳 — 이름도 요금도 모르겠다
여가·운동	공원·하천	○	쉼터 어린이공원이 구역 안(길보다 한 단 높고 진입은 계단) · 전농천 620m
	체육센터	?
	취미시설	?	영화관 등

○ 있음 · △ 일부 · ✗ 없음 · ? 모름. 거리는 구역 중심에서 잰 직선거리다.

이 중 내가 실제로 쓸 것은 넷이다 — 전통시장 · 대중교통 · 병원약국 · 마트편의점.

걸은 블록 안에 있는 건 정류장 하나와 공원 하나뿐이다. 열다섯 가운데 둘이고, 쓸 것 넷 중에서는 정류장 하나만 블록 안이다.

비어 있는 건 대형마트다. 300m 안에 없어 시장이 그 자리를 대신하는데, 그 시장이 아침엔 닫혀 있다. 살게 되면 시장 여는 시간이 곧 장보기 시간표다.

앉아서 본 것

시장 안 박사네곱창. 세 번 갔던 집이고, 갈 때마다 매운 뼈 닭발을 먹는다. 곱창도 좋다.

이번엔 못 먹었다. 문 여는 시간 전이었고 기다릴 만큼 시간이 없어서 그냥 지나쳤다. 아침에 걷다 보면 이렇게 된다.

앉을 자리는 구역 밖에 있다. 구역 안에서 본 건 밥집 한 곳뿐이었고, 나머지는 시장 쪽으로 270m 나와야 있다. 살게 되면 저녁에 걸어 나오는 방향이 정해진다는 뜻이다. 다음엔 오후에 와서 앉은 다음 쓰겠다.

개발 계획

지금까지 진행된 것

사업명	위치	진행 단계	내용
답십리동 952 답십리자동차부품상가 도시정비형 재개발정비사업	황물로15길 남동쪽 구역면적 17,882㎡	사업시행인가 2025.04.03 고시	지하 9층 · 지상 32층 · 7개 동 공동주택 618세대(임대 140 포함) · 오피스텔 94실 시공 효성중공업
답십리동 953-1 신속통합기획 후보지	황물로15길 북서쪽	연번부여	정비구역 지정 전 — 주민이 동의서를 걷으려고 번호를 받은 단계

상가 쪽은 5년째 진행 중이다.

날짜
2020.09.03	정비구역 지정 고시
2020.09.25	추진위원회 승인
2021.10.01	조합설립인가
2025.04.03	사업시행계획인가 고시

동대문구청 「구역별 현황(도시정비형)」 공개 자료.

시세 메모

이 골목은 값을 잴 수가 없다.

구역 안 · 최근 12개월
빌라 매매	0건
나와 있는 매물	0건
빌라 임대차	4건

국토부 실거래 2025-09~2026-08 · 매물은 네이버 부동산.

왜 0건인가. 이 블록도 재개발을 추진 중이라 소유자는 팔 이유가 줄었다. 게다가 걸어보니 주거 자체가 적었다 — 팔 빌라가 많지 않다.

임대차 넷도 셋이 같은 신축 한 동이고 나머지 하나는 갱신이다. 열두 달 동안 이 골목에 새로 들어온 집은 신축 한 동에 셋뿐이었다.

노후도. 건축물대장으로 두 쪽을 따로 세어봤다.

	건물	30년 넘은 것
상가 쪽	8동	7동	87.5%
걸어본 빌라 골목	73동	64동	87.7%

상가 쪽이 더 낡아서 먼저 가는 게 아니다. 두 쪽 다 열에 아홉 가까이가 30년을 넘겼다. 다만 상가 쪽은 여덟 동뿐이라 한 동만 달라져도 숫자가 크게 흔들린다.

번지로 자른 값이다 — 상가는 952번지, 빌라 골목은 955·956·957번지. 정비구역 경계와 정확히 같지는 않다.

이 골목의 시세라고 할 값이 없다. 뒤에 나오는 금액은 전부 답십리동 전체를 빌려 온 것이고, 이 골목의 값이 아니다.

이 동네 카드

항목	값	근거
주변 구성	부품상가가 구역을 둘러싸고 그 틈에 빌라가 있다 · 신축 아파트 인접	관찰
길 폭	큰길은 왕복 3차선 · 골목에는 지게차와 손수레가 세워져 있었다	관찰
주차	포화 (일요일 09:07) · 갓길에 컨테이너·지게차·트레일러	관찰
건물 연식대	동 전체 전용 20평대 거래는 1983~2003년 준공	국토부 실거래
전용 평단가	동 전체 20~24평 구축 1,441~1,916만원(5건)	국토부 실거래
인프라	15종 중 8종 · 내가 쓸 것 4종	걸어서 확인 + OSM 조회

나한테는

답십리동 전체를 봐도 우리가 들어가 살 수 있는 집은 1980년대 구축 빌라 전용 20평대뿐이었다. 신축에는 그 크기가 없다.

판정: 접음

항목	이 동네	내 기준 대비
구역 안 매물	실거래 0건 · 호가 0건	✗
전용 20평 이상	구역 안에는 없다. 동 전체로 넓혀야 열두 달에 다섯 건	✗
전용 20~24평 확보 비용	동 전체 값으로 3억 5,800만원	구역 값이 없어 못 잰다
출퇴근 편도	답십리역 589m · 도보 8~10분	타보지 않아 모른다

값이 비싸서 접은 게 아니다. 살 수 있는 물건이 없어서다. 값을 재려면 동 전체 거래를 빌려 와야 하는데 그건 이 골목의 값이 아니다. 사겠다고 마음먹어도 살 것이 없으면 후보가 되지 않는다.

이런 분이라면

• 1980년대 구축을 받아들이고 넓은 집을 소유하고 싶은 분 — 이 골목에는 매물이 없으니 답십리동 전체로 넓혀야 합니다. 열두 달에 빌라 89건이 팔렸는데 전용 20평을 넘긴 건 다섯 건이고, 1983·1986년 집이 3억 5,000만원대, 2002·2003년 집이 4억 3,500만·4억 5,000만원이었습니다. 같은 크기 아파트는 전세만 4억 5,000만원이니 아파트를 빌리는 값으로 빌라를 삽니다
• 전용 20평대로도 좁은 분은 다른 종류를 보셔야 합니다 — 이 동네 빌라는 열두 달 동안 전용 25평을 넘긴 거래가 한 건도 없습니다. 2016년 이후 신축 64건도 전용 20평을 넘긴 게 없고 가장 큰 것이 19.2평입니다. 그 크기는 단독다가구 쪽이고, 이 동네에서 열두 달에 38건이 팔렸습니다
• 재개발 입주권을 기대하는 분은 권리산정기준일부터 확인하세요 — 이 날짜가 매수 가능 여부를 갈라놓습니다. 저는 안 봤습니다. 빌라 블록은 아직 정비구역 지정 전입니다

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다음 편은 용답역 1번 출구 쪽을 봅니다. 이 근방에서 한 곳을 더 걸었습니다.

걸어서 본 것만 적은 개인 기록입니다. 투자 권유가 아니고, 숫자와 가게 정보는 그때 기준입니다.